A magyar vidék egyre inkább kihalófélben van, és ennek számos következménye van, különösen a lakáspiacon. A népesség csökkenése miatt egyes települések elhagyatottá válnak, ami a helyi ingatlanárakra is hatással van. Mi történik ilyenkor a lakásárakkal? A
Az OTP Ingatlanpont szakértői alaposan tanulmányozták az elmúlt öt év vándorlási tendenciáit, és feltárták, hogy ezek a mozgások milyen hatást gyakoroltak a lakásárakra.
A közelmúltban a Központi Statisztikai Hivatal nyilvánosságra hozta a 2024-es népmozgalmi trendek előzetes adatait, amelyek között kiemelt szerepet kap a belföldi vándorlás statisztikája is. Az előző évben Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyék népessége egyaránt több mint 2500 fővel csökkent, tükrözve az oda- és elköltözések közötti különbséget. A harmadik legjelentősebb népességcsökkenés Hajdú-Bihar vármegyét érintette, ahol körülbelül 1250 fő hagyta el a térséget. Ezzel szemben Pest vármegyében tapasztalhattuk a legnagyobb pozitív belföldi vándorlási egyenleget, hiszen itt 5800 fővel többen költöztek be, mint ahányan elhagyták a vármegyét. A második helyen Győr-Moson-Sopron vármegye áll 1500 fős pozitív mérleggel, míg a harmadik helyezett Fejér vármegye 1150 fővel zárta az évet.
Ha az elmúlt öt évet vizsgáljuk, 2020 és 2024 között, akkor - talán meglepő módon - összességében Budapest népessége csökkent legnagyobb mértékben, mintegy 26 ezer fővel. A csúcsév 2021 volt, amikor közel 44 ezren hagyták el a fővárost, de csak tízezerrel kevesebben költöztek oda. Ehhez képest a 2023-as és 2024-es ezer fő alatti veszteség lényegesen alacsonyabb. Az ok vélhetően a 2020-ban kitört koronavírus-járvány, ami miatt sokkal elfogadottabb lett a home office intézménye, ez pedig arra ösztönözhette a budapestieket, hogy vidékre (elsősorban az agglomerációba) költözzenek. Ez a 2021-es Pest vármegyei rekord magas, 16 ezres vándorlási különbözetben is megmutatkozik. Budapest mellett Borsodból és Szabolcsból volt jelentős az elvándorlás, a két kelet-magyarországi vármegye népessége öt év alatt egyaránt mintegy 14 ezer fővel csökkent vándorlás útján. Ezzel szemben kimagaslik Pest vármegye közel 52 ezres szaldóval, míg Győr-Moson-Sopron lakossága majdnem 9000-rel, Fejéré pedig mintegy 6500 fővel bővült a belső vándorlás révén.
A belső vándorlás csak egy része a népesedési folyamatoknak, hiszen a népességszám alakulása függ a természetes szaporulattól, azaz az élve születések és az elhalálozások mérlegétől is. Éppen ezért érdemes egy pillantást vetni arra is, hogy az el- vagy bevándorlás mekkora részét mozgatja meg a térség teljes népességének. 2024-ben Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye lakossága mintegy fél százalékkal csökkent az országon belüli költözések által, Borsod esetében ez az arány mínusz 0,41 százalék volt, míg Békésben mínusz 0,26 százalék. Ezzel szemben Pest vármegye népessége 0,44 százalékkal gyarapodott a belső vándorlási egyenleg következtében, Győr-Moson-Sopron vármegyében ez az arány 0,32 százalék, míg Fejérben 0,27 százalék volt. Öt év alatt pedig Szabolcs összesített vándorlási vesztesége a 2020-as népességszám 2,66 százaléka volt, Borsodé 2,25 százalék, míg Budapesté 1,52 százalék. Ezzel szemben Pest vármegye népessége 4 százalékkal bővült csak a belső migráció következtében, Győr-Moson-Sopronban majdnem 2 százalék, míg Fejérben 1,55 százalék volt ez a gyarapodás. (Ez persze csak elméleti, a természetes szaporodás ellenirányú hatása nélkül számolt növekmény.)
Érdemes megvizsgálni azt is, hogy a belső vándorlás mellett hogyan alakultak a lakásárak, hiszen elméletileg egymásra ható folyamatokról van szó. Ehhez a NAV megyei szintű átlagos négyzetméterárait vettük figyelembe, melyeknél 2024-re vonatkozóan szintén még csak előzetes forgalmi adatokról beszélhetünk. Öt év alatt a legnagyobb mértékben, 105 százalékkal Csongrád-Csanád vármegyében emelkedtek a lakásárak, miközben az ezen időszak alatt mért 0,32 százalékos vándorlási veszteség pont a középmezőnyt jelenti. A lakásárak emelkedése részben az elmúlt években bejelentett nagy autóipari beruházásoknak tudható be, melyek folyamatos keresletet generálnak a vármegye ingatlanai iránt. Hasonló a helyzet Hajdú-Biharban is, ahol 2020 és 2024 között 85 százalékkal, a harmadik legnagyobb mértékben emelkedett a lakások átlagos négyzetméterára szintén jelentős beruházások eredményeként, miközben a vándorlási veszteség 1,3 százalékos, a negyedik legmagasabb. Ezek az említett beruházások (BYD, BMW) hamarosan elkészülnek, és így akár a belső vándorlásra is érezhető hatással lehetnek, hiszen a munkalehetőségek miatt bevándorlás indulhat az adott vármegyékbe. Ez volt megfigyelhető az elmúlt öt évben például Bács-Kiskun vármegyében, ahova a Mercedes gyárnyitása után szinte ugyanannyian vándoroltak be, mint ahányan onnan el, miközben a szomszédos térségekben szinte mindenütt negatív volt a szaldó.
Az elmúlt öt év során Baranya vármegyében tapasztalható lakásár-emelkedés a második legmagasabb, elérve a lenyűgöző 88 százalékot. Jelenleg azonban nem zajlik jelentős beruházás a térségben, bár időnként felbukkannak pletykák arról, hogy a Dél-Dunántúlra esetlegesen egy nagyobb autógyár vagy más feldolgozóipari vállalat érkezése várható.
A legkisebb áremelkedés a vizsgált időszak során Tolna vármegyében figyelhető meg, ahol az átlagos árak 46%-kal növekedtek. Ezt követi Budapest, ahol 51%-os emelkedést regisztráltak. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője rámutatott, hogy vidéken a jelentős beruházásokkal érintett területeken tapasztalható élénkülés hozta magával az ingatlanpiaci kereslet növekedését, így az árak is emelkedtek. Ezzel szemben Budapesten a magasabb árszint és a Covid utáni kiköltözési hullám miatt a növekedés mérsékeltebb volt. A belső vándorlásból leginkább profitáló vármegyék közül Pesten 74%-os áremelkedést figyelhettünk meg az elmúlt öt évben, míg Győr-Moson-Sopronban 68%-os növekedést tapasztaltak, ami megegyezik az országos átlaggal. Fejér vármegyében 63%-os drágulás történt. A legnagyobb vándorlási veszteséggel érintett Szabolcs és Borsod vármegyék viszont ugyanakkora, 69%-os közepes emelkedéssel zárták az időszakot.
Összességében a statisztikákból az látszik tehát, hogy nem feltétlenül van erős és azonnali korreláció a belső vándorlás iránya és mértéke, illetve a lakásárak alakulása között, hiszen utóbbiakat egy sor más tényező is befolyásolja. A jelentős beruházások következtében a lakáspiac szinte azonnal felpezsdül, mivel már a gyárak megépítése is keresletet támaszt, miközben a vándorlás sokszor csak több éves késéssel, a termelés elindulásával követi azt le. Emellett azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, milyen kiinduló árakról beszélhetünk, hiszen Budapesten például már 2020-ban is 671 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, miközben Hajdú-Bihar, Somogy, Pest és Győr-Moson-Sopron kivételével a többi vármegyében még most sem éri el azt a szintet az ár, nemhogy a jelenlegi 1 millió forint feletti budapesti átlagot. A legolcsóbb Nógrád vármegyében például még 2024-ben is alig 200 ezer forintos átlagáron cserélt gazdát egy négyzetméternyi lakás. Vagyis önmagában a lakásárak százalékos emelkedése az eltérő bázis miatt sem biztos, hogy tükrözi a belső vándorlási folyamatokat.
