Milyen típusú ingatlanokba érdemes a kis- és középvállalkozásoknak befektetni?
Csatlakozz az Online Klasszis Klubhoz, ahol élőben Oszkó Péter vezeti az izgalmas beszélgetéseket! Ne hagyd ki ezt az egyedülálló lehetőséget, hogy közvetlen kapcsolatba lépj a szakértővel és részt vegyél a közösségünkben!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi pénzügyminisztert!
Az üzleti brunch célja az volt, hogy egy inspiráló és kötetlen, mégis professzionális légkört teremtsen, ahol az ingatlanpiac legmeghatározóbb vezetői, döntéshozói és befektetői találkozhatnak. Ez az esemény páratlan alkalmat kínált a szakértőknek arra, hogy tapasztalataikat megosszák az aktuális piaci helyzetről, ezzel elősegítve a legújabb trendek és innovációk mélyebb megértését.
A RaktárAD már egy évtizede kulcsszereplője a kis- és középvállalkozások számára készült ipari ingatlanok fejlesztésének és értékesítésének. "2016 óta a vállalat összesen 65 000 m² ipari társasházat adott el. Az éves eladási volumen jellemzően 5 000 és 10 000 m² között ingadozott. A cég történetének legjobb éve 2019 volt, amikor 11 000 m² ipari ingatlan talált új gazdára." - nyilatkozta Lőrincz-Hadnagy Tibor, a HAD Group operatív igazgatója és működési vezetője.
A RaktárAD üzleti modellje hosszú távon is fenntartható növekedést kínál, hiszen az ipari társasházak koncepciója iránti kereslet folyamatosan növekszik. A megfelelő finanszírozási lehetőségek révén ezek az ingatlanok szélesebb vásárlói kör számára is könnyen hozzáférhetővé válhatnak. A raktárcsarnok megvásárlása a kis- és középvállalkozások számára nem csupán költséghatékonyabb, hanem hosszú távon kiszámíthatóbb alternatívát is jelenthet a bérléssel szemben.
Az ipari ingatlanpiac ciklikus mozgást mutat, amelyet jelentős mértékben befolyásolnak a gazdasági és a politikai tényezők. A szektort jelentős hatások érték, különösen a 2019-es BMW gyár építésének bejelentése révén. A 2020 és 2022 közötti időszakban a szegmens erőteljes növekedést mutatott, amely 2022-re érte el a tetőpontját. A 2022-es év eleji gazdasági helyzet bizonytalan volt, amit az orosz-ukrán konfliktus tovább súlyosbított, jelentős lassulást okozva a gazdasági folyamatokban. Ezt követően a gazdasági aktivitás csökkent, majd fokozatosan helyreállt a stabilitás. Míg a COVID-19 alatti időszakban a nagycsarnokok iránti kereslet folyamatos bővülést mutatott, manapság egyfajta megtorpanás érzékelhető.
Jelenleg azonban már kedvező jelek bukkannak fel, amelyek egy esetleges gazdasági fellendülés lehetőségét sejtetik. Ezek a különleges események annyira megváltoztatták a piaci trendeket, hogy a megszokott ciklusok szinte teljesen elvesztették az észlelhetőségüket. A csarnokok, mint az ingatlanpiac fontos szereplői, kiemelt figyelmet kapnak ebben a bizonytalan gazdasági helyzetben. Ez pedig felveti a kérdést, hogy milyen hatással lesznek ezek a változások a kisebb csarnokok piacára, és milyen mértékű átjárás tapasztalható a két szegmens ügyfélkörében.
Az ipari ingatlanpiac az utóbbi időszakban jelentős zsugorodást tapasztalt, különösen az 1 000-3 000 m²-es csarnokok kategóriájában. A kisebb, elavult ingatlanokból való áttelepülésre törekvő vállalkozások számára a bővítési lehetőségek egyre szűkebbnek tűnnek, ami komoly kihívást jelent számukra.
Halász-Csatári Gábor, a Cushman & Wakefield ipari és logisztikai ingatlanokért felelős vezetője hangsúlyozta, hogy lényeges különbséget tenni a hosszú távú, stratégiai döntések alapján, akár határokon átívelően tervezett nagyszabású fejlesztések és a kisebb, lokális szinten hozott döntések mentén kialakított ingatlanberuházások között. Míg az első csoportba tartozó projektek leállítása rendkívül nehézkes, a kisebb volumenű befektetések gyorsabban alkalmazkodnak a politikai és gazdasági környezet változásaihoz. Bár a nagyszabású projektek többsége sikeresen megvalósult, a kisebb tranzakciók visszaszorulása tapasztalható, mivel a gyorsan változó körülmények és a bizonytalanságok gyakran kedvezőtlen hatással vannak a megvalósíthatóságukra.
Sok vállalat a volatilis gazdasági helyzet következtében elhalasztotta ingatlanbővítési terveit, és a stabilitásra helyezte a hangsúlyt. A régiós átszervezések és központosítási folyamatok révén számos cég döntött úgy, hogy működését Magyarországról a szomszédos országokba helyezi át, vagy éppen ellenkezőleg, csökkenti bérleményei méretét. A hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkező cégek számára felmerült az albérletbe adás lehetősége is, mint egy rugalmas alkalmazkodási stratégia. Jelenleg a kisebb volumenű kereslet növekedésnek indult, míg a nagyobb tranzakciók továbbra is elmaradnak. Ez a tendencia tovább fokozza a piac duális jellegét, és komoly hatással lehet a jövőbeli fejlesztési irányokra.
Az ingatlanpiac ciklikus természetét mind a lakó-, mind az ipari szegmensekben jól megfigyelhetjük, különösen január hónapban, amikor a kereslet a csúcspontjára érkezik. Az ingatlan.com és a RaktárAD közel egy évtizedes statisztikái egyértelműen jelzik, hogy az ipari ingatlanok terén a legélénkebb időszakok áprilisra, májusra és júniusra tehetők. Érdemes figyelembe venni, hogy a tranzakciók átfutási ideje jellemzően 3-6 hónap között mozog. Az ipari ingatlanok iránti keresletet nem csupán az ár, hanem a lokáció, az energiahatékonyság és a könnyű megközelíthetőség is jelentős mértékben befolyásolja. Az ingatlanpiaci döntéshozatal során a racionális tényezők dominálnak, ahol az ügynökök és a fejlesztők feladata, hogy optimális ár-érték arányt biztosítsanak. A sikeres tranzakciók kulcsa az ipari ingatlanok esetében a vállalkozások számára nyújtott többletérték és szolgáltatások biztosítása is.
Az ipari csarnokok piacának fejlődése globális szinten szoros kapcsolatban áll a multinacionális vállalatok döntéshozatali folyamataival. Ugyanakkor a nemzetgazdasági bejelentések is jelentős befolyással bírhatnak a nemzetközi szereplők működésére. A kormányzati intézkedések és a különböző támogatási programok széles spektrumú hatást gyakorolnak a gazdasági szektorra, kiemelten érintve a kis- és középvállalkozások számára elérhető ipari ingatlanok piacát. E tényezők együttesen formálják a piaci környezetet, amely folyamatos alkalmazkodást és innovációt igényel a szereplőktől.
Az elmúlt évek kormányzati és uniós támogatásai azonban bizonyos szegmensekben túlzottan kényelmessé tették a piacot. Sok szereplő a lehetőségeihez mérten már jelentős kiadásokat vállalt, ezért egy átmeneti időszakra van szükség, hogy kialakítsák hosszú távú stratégiájukat. Bár a kedvezményes hitelkonstrukciók ösztönző erővel bírnak, a makrogazdasági tényezők és a piaci fundamentumok alakulása eltérő ütemben történhet. "A 2024 novemberétől 3,5 százalékra csökkentett kedvezményes kamatozású Széchenyi beruházási hitelprogram hatására jelentősebb keresleti élénkülés az ipari ingatlanpiac vételi oldalán nem következett be. A kamatláb közelmúltbeli további csökkentése 3,5 százalékról 3 százalékra a Széchenyi Beruházási Hitel esetében egyelőre nem eredményezett érezhető piaci reakciót. Kijelenthető, hogy a bérlők vételi hajlandósága és a kockázatvállalási kedve nem feltétlenül növekszik azonnal." - hangsúlyozta Prohászka Gábor, az Ingatlanpaletta értékesítési vezetője.
Az ipari ingatlanpiacon az értékesítés sikerét nem a hirdetés, hanem maga az ingatlan határozza meg. Ebben a szegmensben a döntéshozók általában racionálisak. "Jelenleg a piacon mintegy 350 000 - 360 000 m² üres ipari terület található, amelynek jelentős része azonos minőségű és kategóriájú. Így az ár jelentősen fogja befolyásolni a választást. Egyes lokációkban különösen nagy területek érhetők el, ahol az ár mellett az elhelyezkedés is fontos tényező. Kiemelendő, hogy a lakóingatlanok és az ipari ingatlanok piaca eltérő dinamikával működik. Az ipari ingatlanpiacon a döntési helyzetekben az ingatlan által nyújtott többletérték, mint például az egyedi, extra szolgáltatások, a legfontosabb tényezők, nemcsak a klasszikus paraméterek. A kínálati piacon, ahol szélesebb a választék, ez még inkább felértékelődik, hiszen a vállalkozások számára az ingatlan értékesítésekor az a legfontosabb kérdés, hogy az ingatlan milyen versenyelőnyt kínál a számukra." - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A bérleti tranzakciók időnként vásárlásba torkollnak, de nem a vizuális prezentáció, a home staging vagy a marketingeszközök hatására.
Napjainkban egyre több elemzés és cikk foglalkozik a budapesti lakásárak lehetséges 20%-os növekedésével. Miközben a lakáspiac felfelé ível, az ipari ingatlanpiacon nem figyelhető meg hasonló áremelkedés. "A RaktárAD idén is változatlan árakon kínálja csarnokait, így folytatva az előző év árazási stratégiáját. Ez a stabilitás új kérdéseket vet fel: Vajon ez a jellemző vonzhat új befektetői csoportokat az ipari szegmensbe?" - vélekedett Lőrincz-Hadnagy Tibor, a HAD Group operatív igazgatója. Az ipari ingatlanok beszerzése elsősorban azok számára lehet vonzó, akik már rendelkeznek piaci ismeretekkel, vagy kapcsolatokkal bírnak ezen a területen. Tipikus vásárlók közé tartoznak azok, akik korábban bérlőként működtek, vagy már telephellyel rendelkeznek, és szomszédos ingatlanok megvásárlásával kívánják bővíteni tevékenységüket. "Az ipari ingatlanpiacra való belépés alapos szakmai tudást igényel, így ritkán fordul elő, hogy valaki a lakóingatlanpiacról érkezve, előzetes tapasztalat nélkül vásároljon ipari ingatlant befektetési céllal." - emelte ki Prohászka Gábor, az Ingatlanpaletta értékesítési vezetője.
"A MIOSZ országos értékesítői hálózatának kiemelt tanácsadó irodái már régóta foglalkoznak ipari ingatlanok értékesítésével, ezen beruházások előkészítésével, illetve ipari építési területek fejlesztésével. Tapasztalataink szerint a pénzügyi befektetők egy jó része átcsábítható az ipari ingatlanpiacra. Az ő meggyőzésükhöz nem elegendő a hagyományos ingatlanközvetítői jártasság, mivel az ingatlanügynökök többsége főként lakóingatlanok értékesítésére specializálódott. Viszont a MIOSZ Ingatlan Akadémiáján ipari ingatlanértékesítési kurzus keretében megszerezhető lesz az a specifikus szakértelem, amellyel mind a KKV-k döntéshozói, mind pedig az új lehetőségekre nyitott befektetők figyelme és forrásai megmozdíthatóak lesznek. Az Etikus Ingatlanos bejegyzett védjegy / brand viselői a legmagasabb - szövetség által rendszeresen ellenőrzött - szakmai színvonalat képviselik ebben az ingatlan iparági szegmensben, és ezzel a befektetői szemléletű, tanácsadói megközelítéssel teremthetnek komoly hozzáadott értéket a szerződött partnereik számára." - hangsúlyozta Osadcow Gergely, a MIOSZ elnöke.
A jelenlegi hozamok az ipari ingatlanpiacon kedvezőbbek, mint a lakóingatlanok esetében, mivel itt a hosszú távú megtérülés alapvetően az ingatlan működtetéséből és üzleti felhasználásából származik. Ezzel szemben a lakóingatlanpiacon a hozamokat leginkább az értéknövekedés biztosítja. A befektetők számára tehát fontos megérteni az ipari ingatlanpiac működését és a hozzáadott értéket, amelyet az üzleti felhasználás és a megfelelő működtetés biztosít. Az ipari ingatlanpiacra való sikeres belépés tehát nemcsak piaci ismeretet, hanem megfelelő hosszú távú stratégiát is igényel.
A vidéki ipari ingatlanpiacon a kereslet és a kínálat közötti különbségek egyre inkább előtérbe kerülnek, különösen a kisebb méretű csarnokok esetében, amelyek ideális megoldást kínálnak a kis- és középvállalkozások számára. A nagyvárosok környékén, különösen Miskolcon, Debrecenben, Győrben, Kecskeméten, Székesfehérváron, és Tatabányán a kkv-k igényei már egyértelműen megjelennek, de a regionális piac még nem teljesen feltérképezett. A kisebb regionális tanácsadó cégek szerepe ebben a folyamatban rendkívül fontos, mivel ők rendelkeznek a szükséges helyismerettel és mélyebb piaci kapcsolatokkal ahhoz, hogy megfelelően felmérjék az igényeket.
Osadcow Gergely, a MIOSZ elnöke rámutatott, hogy a vidéki beruházások, autópálya-építések és közműfejlesztések világosan kijelölik azokat a stratégiai pontokat, ahol érdemes új ipari és kereskedelmi csarnokokat létrehozni. Ezek a fejlesztések olyan regionális központokat alakítanak ki, amelyek alapvető szerepet játszhatnak a logisztikai és ipari ingatlanpiac fejlődésében.
"Vidék esetében egy előre felépített csarnok versenyelőnyt jelenthet, ugyanakkor kockázatot is hordoz. A fejlesztők többsége inkább a BTS (Build-to-Suit) megközelítést részesítik előnyben. Ezzel párhuzamosan azonban a spekulatív fejlesztések is jelen vannak, melyek kedvező gazdasági környezet esetén gyorsan előnyös pozícióba kerülhetnek. A választott fejlesztési stratégia alapvetően az adott vállalat kockázatvállalási hajlandóságától és üzleti célkitűzéseitől függ, de az iparág összességében továbbra is a BTS modellek dominanciáját mutatja. A három nagy autógyártó vállalat - Kecskeméten, Debrecenben és Győrben - jelentős beszállítói hátteret igényel, amely további ipari ingatlanfejlesztéseket generálhat. Ugyanakkor a KKV szektor, amely 300, 500 vagy akár 1000 m²-es csarnokokat keres, elsősorban a lokális piacokon működik, és nem feltétlenül kapcsolódik a nagy nemzetközi beruházásokhoz." - mondta Halász-Csatári Gábor, a Cushman&Wakefield ipari- és logisztikai ingatlanokért felelős részlegének vezetője.
A nagyobb beruházók döntései iránymutatóak lehetnek a kisebb szereplők számára. A vidéki fejlesztések nagy része (80-90 százalék) konkrét megrendelés alapján történik, nem pedig spekulatív módon. Ugyanakkor a fejlettebb ipari központok, mint Kecskemét, Győr, Debrecen és Ebes, nyitottabbak a spekulatív projektek iránt, és így kedvezőbb feltételeket kínálnak a fejlesztők számára. A helyi sajátosságok és a regionális igények figyelembevételével, valamint a piaci dinamika alapos ismeretével a vidéki ipari ingatlanpiacon is sikeresen lehet működni.
Hadnagy Ernő, a HAD Group elnöke szerint: "A RaktárAD beruházásai nemcsak az érintett vállalkozások számára kínálnak előnyöket, hanem a budapesti agglomeráció gazdasági fejlődéséhez is hozzájárulnak. A stabil üzleti modellek és a kedvező finanszírozási megoldások kulcsfontosságúak a hosszú távú növekedés szempontjából. A gazdasági környezet változásaihoz való alkalmazkodás pedig elengedhetetlen a piaci szereplők számára. Éppen ezért a raktárcsarnok megvásárlása a kis- és középvállalkozások számára hosszú távon költséghatékonyabb és kiszámíthatóbb befektetés."
